昨今、大暴落しているJ-REITですが…   これまで思っていた【REIT】というものの概念が大きく変わるキッカケとなりました。   その想いや考えは…以前のブログにもまとめたのですが… https://neo-investlife.com/archives/8968   やはり各セクターに分かれるJ-REITの中でも、これからの時代に適したものがあると思います。   それが、【物流系REIT】【ヘルスケアREIT】だと私は考えています。   特にヘルスケアREITは…私が以前所属していた部署で老人福祉施設を担当していることもあったので…   実際に自分が見て感じた経験からこのセクターは強いと感じたので、今回ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)へ再投資を実施しました。  

H&M投資法人(3455)へ再投資!暴落に強いJ-REITはある

以前にH&M投資法人を購入した際にまとめたブログがこちらになります。   https://neo-investlife.com/archives/7168   当時も今も投資に対する考え方やJ-REITを選ぶ判断基準の根本は変わっていませんが…   ホテル系REITやオフィス系REITに関しての考えは見直さないといけないと感じています。   では、このヘルスケア&メディカル投資法人を私の投資基準に当てはめていきます。  
・時価総額1000億円以上→【427億円で×】 ・分配利回り5%以上→【5.78%で○】 ・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価→【JCRからA評価で○】 ・東京の主要5区や23区に物件が多くあること→【都心9区:千代田・港・中央・新宿・品川・渋谷・豊島・文京・目黒に物件有り○】 ・LTVの数値60%以下→【LTV47.6%○】 ・平均稼働率は95%以上→【稼働率100%○】 ・NOI利回り(実質利回り)4.5%以上→【NOI利回り5.6%○】
  時価総額は少しずつ増えているとはいえ…まだまだ1000億円規模には程遠い状況です。   ですが、老人福祉施設がメインのため…規模的に致し方ないと考えています。        

決算・借入金について

J-REITは借入金で運用されている商品です。   つまり期日が来たら返金しないといけないのですが…   借入を返金できるのか?という懸念が大きいJ-REITは今回のコロナショックで大きく下落しています。   リファイナンスして借入金を繰越すことが可能であれば…問題ないのかもしれませんが…   あまりに借入金が膨大であれば…当然先行き不透明になります。   H&M投資法人に関しては…直近で2021年1月に30億円の支払いがありますが…   他のJ-REITに比べると金額も少なく期間がまだ先なので…ポジティブに影響しているように思います。  
参照:ヘルスケアメディカルHPより
  安定した収益があることももちろん好材料ですが、借入先は運用元である三井住友銀行であり、大手企業ばかりなのも有益です。   経営難の地銀も一行だけですので、今回の暴落の影響を受けにくいと考えています。

憲法は強し、行政は強し、そして生活保護は更に強し

今回…投資をする後押しとなったのは…福祉施設の現状を見て知っているです。   これはあくまで私が見た景色であり、感じたことを記載します。   そして、その内容は生活保護についての記載になります。   もしご本人や身内に保護を受けている方がいれば、気分を害する可能性があるの下記の目次まで飛ばすか、退出いただいた方が良いかもしれません。   私は生活保護について、当然の権利だと思っています。   それは憲法25条に「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」と記載されているからです。   ですので、憲法で守られている=国に守られていることになるので…これはある意味でもっとも強いことだと思っています。   どのような経緯で…高齢者の方が生活保護費をもらわないと生活ができないのか?それは人それぞれだと思いますが…   年金で質素に暮らしている人達はたくさんいますし…その方達は真面目に年金を払ってきた人達です。   でも、高齢者で生活保護をもらっている人達は…どのような人達なのでしょうか…   年金だけでは老人福祉施設に入居できないのに…生活保護費をもらっている人なら入居できる現実をどのように思いますか?   そして、現在の老人福祉施設にどれだけ生活保護者が入居しているのかご存知でしょうか?   少し過去の資料になってしまいますが…平成25年度に全国有料老人ホーム協会の報告書に詳細が載っています。     住宅型施設の約半数に生活保護者が入居しています。   そして、更に驚きなのは…     生活保護者向けの料金設定があるということです。   上記の表の無回答を例え加味した場合…約半数は生活保護者が入居できるような料金体型に変えているということです。  

なぜ料金を変える必要があるのか?

  答えは…必ず費用が支払われるからです。   生活保護費は、各区市町村が支払っています。   つまり…取りっぱぐれることがないのです。   これはアパート経営をされている方ならわかるところだと思います。   通常、有料老人ホーム等の場合、月額料金は15万円~30万円程度のところが多いのですが…   生活保護の単身者の場合は、
家賃扶助→22,000円~54,000円程度 生活扶助→60,000円~75,000円程度
が支給されるため、2つの扶助を合計すると82,000円~129,000円が平均して支払われるのです。   経営者であれば…確実に支払われる上記の金額があれば…料金体験を変更することも考えられるのではないでしょうか。   また、年金受給者でも生活保護費は不足分として受給可能です。   以上のことを含めても…私が見てきた老人福祉施設で生活保護者がいない施設はありませんでした。   今、コロナウイルスの補助金の関係でも話題になっていますが…生活保護費=景気に左右されないのが強みです。   これを踏まえて、H&M投資法人が保有するポートフォリオを見ると…
参照:ヘルスケアメディカル投資法人HP
80%が老人ホームでデイサービス事業所などが5%となっています。   この施設が生活保護者を受け入れている…というレポートはありませんが…   入居していないというのも現実的ではないと思います。   つまり…安定した収益が望めると考えてしまうのです。   あとは、お金を返してもらうという気持ちは正直あります。   以前のブログに喫煙について記載した内容と同じですが…   https://neo-investlife.com/archives/8799   年金を払わず過ごしてきて、行き場をなくした高齢生活保護者がどれだけ施設に入所しているか…   年金で細々暮らしている人達がいる中で、食事は用意され、温かいお風呂があり、ベッドも用意されている…   このような理不尽を肌で感じ…違う角度から投資を決断しました。   そして、これから増えていく高齢者…ますますこの現実は増えていくと思います。   重ねて記載しますが、あくまで私の考えであり生活保護者がわるいということではなく、然るべきして生活困難になれば当然もらうべき制度です。   ただその過程の歪みについて思うところがある…ということになります。  

まとめ

今回の一連の暴落で…どのようなセクターが強く…また弱いのか?   そろそろハッキリしてくる時期だと思います。   今後の日本に期待できるものは何か?   人間が生きている限り…また新型ウイルスとの闘いは絶対にあります。   それはいつ発生するかわかりませんし、どのような規模になるか?もわかりません。   それを心配するあまり投資をしないのも機会損失です。   自分がどこまでシナリオを作り、自信をもって投資を継続できるか?にかかってくると思います。   本日も読んでくださり、ありがとうございます。